売却を成功に導く考え方

不動産売却の考え方と不動産会社の選び方

不動産売却をする際には、不動産売却の適切な考え方と、優良不動産会社の選び方を身につけるのが大切です。前者に関しては売主様ご本人がしっかり頭に入れるべき項目です。後者は、不動産査定などの際にチェックしたい項目となります。以下からは、大府市・東浦町の不動産ショップ リクラスが不動産売却を成功に導くためのポイントについて解説します。

不動産売却はこう考えよう!

不動産売却は一般的な物の売買とは考え方が異なります。まずは、不動産売却を行う際に知っておきたい心構えについて知りましょう。

地域の不動産の相場はしっかりと調べておく

地域の不動産の相場はしっかりと調べておく

不動産売却においては、地域の市場層場に合った売出価格設定が大切です。多くの買主様は、不動産購入の際に予算を立てていらっしゃいます。そして、その予算に見合った物件が多い土地で不動産を探そうと考えます。

たとえば戸建て相場が4,000万円のエリアがあったとします。もしもここで、1億円の豪邸が売り出されていたとしたらどうでしょうか? 予算が数千万の方にとっては、売出価格を見た時点でその豪邸は購入対象から外れるでしょう。実はその物件に1億5,000万円の価値があったとしても、購入希望者がすぐに見つかることはほぼありえません。

このように、地域の市場相場を事前に把握しておき、それに見合った売出価格を設定することが大切です。

価格の基本的な考え方を把握しておく

価格の基本的な考え方を把握しておく

土地の形・面積・方位・接する道路、建物の間取り・方位・管理状況など。不動産にはさまざまな“違い”(個別性)があります。また、不動産取引をする時期(取引時点)によっても価値に大きな差が生まれるものです。そのため、不動産の価値を考える際には、実勢価格だけでなく物件ごとの差違にも目を向けなくてはなりません。

さらに、不動産売買は売主様と買主様が存在し、双方が納得してこそ成り立つものです。小売店のように、提示額で買う・買わないを決めるわけではありません。交渉を行い、それぞれが合意してはじめて売却価格が決定されます。

自宅の良いところ、悪いところを把握しておこう

売主様にとって不動産は大切な資産のひとつ。そのため、つい価値を高く見積もってしまいがちです。しかし、それが必ずしも買主様のニーズにマッチするとは限りません。そのため、不動産売却を行う際には、不動産の良いところと悪いところをはっきりさせておきましょう。具体的には、以下の項目に関するメリット・デメリットを書き出すのがおすすめです。

  • 地域特性
  • 利便性
  • 面積(広さ)
  • 間取り
  • 築年数
  • 設備 など

上記を踏まえた上で、その不動産にとってのアピールポイントがどこなのかを考えてください。なお、この際は「自分だったらこの家を買うか?」という、客観的な目線で物件を眺めるのが大切です。

お客様からの関心度と販売期間

お客様からの関心度と販売期間

不動産市況がどんな状況であっても、販売期間が長期に渡ってしまえば、エンドユーザーからは「この物件はかなり前から掲載されている」や「売れ残り物件」と判断されてしまいます。
販売期間が経過するとともに「成約できる可能性がある価格」が下がってしまう恐れがあります。この時期に売却成功へと導くのは「スピード」です。

不動産会社をどのように選ぶのか

不動産会社は不動産売却におけるパートナーです。どの会社を選ぶか次第で、不動産売却の成功が左右されると言っても過言ではありません。以下からは、優良不動産会社を選ぶ際のポイントについてご紹介します。

査定額の根拠を教えてもらう

査定額の根拠を教えてもらう

複数の会社に査定を依頼すると、それぞれ査定額に違いがあります。場合によっては、数百万円単位での差が生まれることも。これは、不動産会社の担当者ごとに、査定の考え方が違うことが理由です。

この際、もっとも適正な査定をしている会社を見分けるためには、担当者へ説明を求めるのが効果的です。しっかりと査定を行っており、かつ専門知識豊富な担当者であれば、一つひとつの項目の金額に根拠を示せるでしょう。一方、項目数が少なく、おおざっぱな説明しかできないような担当者の場合には不安が残ります。

良心的な不動産会社を選ぶ

良心的な不動産会社を選ぶ

不動産会社は売主様と買主様から仲介手数料をもらうことで利益を得ています。そのため、なかには自社の利益ばかりを追求してしまうところもないとは言い切れません。こうした会社を見極めるには、担当者の対応をチェックすることが大切です。

不動産会社選びで大切なのは、「いかにお客様の立場で提案をしてくれるか」です。自社の利益だけでなく、売主様と買主様、双方にとってメリットがある方法を提案してくれるような不動産会社であれば、今後も長いお付き合いが期待できるでしょう。

なお、良心的な不動産会社を選ぶには、ホームページなどに示されている理念やビジョンの確認がおすすめです。加えて、担当者と直接コミュニケーションを取った際の印象なども判断材料になります。

得意な事業はなにかしっかりと調べる

得意な事業はなにかしっかりと調べる

一口に不動産会社と言っても、その業務内容は多岐にわたります。ほとんどすべての不動産業務に対応できるところもあれば、賃貸ばかりを手がけているというところもあるでしょう。

不動産会社選びの際には、こうした不動産会社の得意分野について調べておくことも大切です。地域における不動産売買実績がどれだけあるのか? どのようなコネクションを持っているのか? それらの情報から、不動産会社の売却に関する実力を推し量ってください。

似ている物件の売却実績があるか

似ている物件の売却実績があるか

前述のとおり、不動産会社にはそれぞれ得意分野があります。ただし、一口に不動産売却といっても取り扱う物件の種類もさまざま。そこで、不動産会社がどの物件を得意にしているのかについても注目しましょう。

たとえば売却をご希望されている不動産がマンションだった場合。土地や戸建てばかりを扱っている不動産会社だと不安が残ります。一方、マンションの売買実績や取り扱いの多い不動産会社であれば実力は十分です。

なお、取扱物件については各不動産会社のホームページが参考になります。理念やビジョンと合わせて確認しましょう。

訪問した時に担当者をチェックする

訪問した時に担当者をチェックする

不動産の訪問査定の際には、担当者の対応に目を光らせてください。このときにチェックした
いのは2点です。

ひとつは名刺。ここに「宅地建物取引主任者」と書かれているかを確認しましょう。優良不動産会社であれば、必ず一人はこの有資格者を訪問させます。

次に対応力です。根拠を持って説明するのは当たり前。大切なのは、知識に乏しい売主様にも分かりやすく話ができるかです。また、なぜ売主様が売却を考えているのかなどをしっかり聞いてくれるかも重要なポイントのひとつ。売主様の立場に立って不動産売却を進めてくれるかどうかをチェックできます。

担当者の経験やスキルを確認しよう

担当者の経験やスキルを確認しよう

不動産会社の方針次第ではあるものの、多くの場合、不動産売却の広告活動や販売戦略は担当者一任になります。つまり、どれだけ実績の多い不動産会社であったとしても、担当者自身の実力が伴っていなければそれが原因で失敗につながる可能性もないとは言い切れません。

こうした事態を回避するためには、担当者の経験やスキルを推し量ることが大切です。すでに記載したとおり、宅地建物取引士の資格は分かりやすい指標のひとつ。名刺をもらった際には、担当者自身が有資格者であるかを確認してください。また、担当者とはこれから長い付き合いになります。資格だけでなく人柄や印象もチェックしてください。

販売活動の内容を教えてもらおう

不動産における一般的な販売活動には以下のようなものがあります。

指定流通機構(REINS|レインズ)への登録
Webサイト、新聞折込、ダイレクトメールでの集客
オープンハウスの開催

不動産会社を選ぶ際には、上記のうちどれを行うのか? 広告媒体は何か? 頻度や時期はいつか? こうした点を担当者に質問してください。

優良不動産会社であれば、具体的な販売活動の計画をきちんと示してくれます。「おいおい考えます」といったあいまいな回答をする会社は避けるようにしましょう。