不動産売却の基礎知識

不動産売却を成功に導くための基礎知識講座

不動産売買は多くの方にとって貴重な経験です。不動産業界に勤めてでもいない限り、専門的な知識を身につけるのは困難でしょう。しかし、不動産売却を成功させるためには、売主様ご自身が知識を身につけ、全体像を把握しておくことが大切です。ここからは、大府市・東浦町の不動産ショップ リクラスが、不動産売却の基礎知識を解説します。

不動産売却時にかかる費用・税金を確認しましょう!

不動産売却時にかかる費用・税金を確認しましょう!

不動産売却をした際には、手に入る売却金のほかに、支払わなくてはならない費用や税金があります。仲介手数料や抵当権抹消費用が代表例です。そのほか、不動産の種類や面積、売却駅の有無などの条件次第でかかる費用があります。これらは売却金の額に比べればそこまで大きいものではありません。そのため、「後から税務署で確認をすればいい」とお考えになる方も多いでしょう。

しかし、税額などは譲渡のタイミングによって大きく異なります。事前に把握していなかったせいで、思わぬ損につながる……なんてことも少なくありません。そこでここからは、不動産売却に関わる費用・税金について解説します。

不動産売却時にはこれだけの費用がかかること知っていますか?

以下は不動産売却でかかる主な費用です。一部、条件付きのものもありますが、事前に確認しておきましょう。

仲介手数料 仲介売却を依頼した不動産会社に対して支払う成功報酬です。額は不動産会社と売主様との間で自由に決められますが、宅地建物取引業法によって上限が定められています。 登記費 住所や土地の所有権を公示するために必要となる費用です。不動産売却においては、表示登記や所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権の設定登記などがあります。
抵当権抹消費用※ 不動産が住宅ローンの担保に入っている場合は、売却の前にこれを抹消しなくてはなりません。その際には、登録免許税が不動産Ⅰ件につき1,000円かかります。加えて、司法書士に手続きを依頼すると代理人依頼手酢料が必要です。 ローン返済費※ 住宅ローンで購入した不動産を売却する場合は、条件によってローンを完済する必要が出てきます。そのための費用に加えて、金融機関によっては繰り上げ返済手数料が請求されるケースがあります。
証明書発行費 不動産売買契約を結ぶ際には、印鑑証明書や住民票などの証明書発行費がかかります。大きな金額ではありませんが、事前に算出し、資金計画に組み込んでおきましょう。 引越し費・処分費 現居を売却する場合には、次の住まいへの引っ越し費用が必要です。また、売却と購入のタイミングがズレると、仮住まいを用意しなくてはなりません。そのほか、家具や家電の処分費がかかる場合もあります。

※該当者のみ

不動産売却時にかかる税金は主に4つ

不動産売却時には税金がかかります。不動産売却によって利益が出たかどうかで税額も大きく異なるため、必ず確認しておきましょう。

印紙税 不動産売買契約締結の際には、書類に印紙を貼り付ける必要があります。税額は不動産の売買額によって異なります。 登録免許税 不動産の所有権移転登記や、抵当権設定登記の際にかかる税金です。税額はシチュエーションによって異なります。たとえば所有権の保存登記や相続は0.4%。売買による所有権移転登記には2%(条件によって異なる)が課税されます。
消費税 不動産会社への仲介手数料や司法書士へ支払う手数料、融資手続きなどは、消費税の課税対象です。 住民税・所得税 不動産売却によって利益を得た場合には、所得税の課税対象となります。また、その年の所得が増えるため、翌年の住民税にも影響があります。
仲介手数料の仕組みを知っておきましょう

不動産売却(仲介売却)を不動産会社に依頼し、売買が成立した場合には仲介手数料がかかります。この額は不動産会社と売主様との間で自由に決められますが、上限が宅地建物取引業法によって定められています。

取引額 仲介手数料の上限額
200万円以下 5%
200万円超から400万円以下 4%+2万円
400万円超 3%+6万円
仲介手数料はあくまでも成功報酬です

仲介手数料は、不動産売買が成立した場合にかかる成功報酬です。たとえば不動産会社に仲介売却を依頼したのにもかかわらず、なかなか売買成立に至らず、売却を中止したとします。この場合、売主様は不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要はありません。

ただし、依頼社の都合によって仲介売却が解除された際には、以下のような実費を不動産会社から請求される場合があります。

交通費や写真代(現地調査費用)
交通費や謄本大(検知関係調査費用)
広告費、通信費、現地案内交通費(販売活動費用) など

瑕疵責任ってご存知ですか?

不動産売却を行った売主様には、買主様に対する瑕疵(かし)担保責任が発生します。瑕疵とは欠陥のことであり、建物が本来備えているべき一定の性質や性能を欠いている状態のことです。売却した不動産に瑕疵が見つかった場合、売主様は瑕疵担保責任に基づいて買主様からの請求に応える義務があります。

不動産を売買するときには“瑕疵の責任”といった項目がある

以下は不動産売買契約書における「瑕疵の責任」について書かれた条項の例です。

瑕疵の責任
第○条 売主は、買主に対し、土地の隠れたる瑕疵および次の建物の隠れたる瑕疵についてのみ責任を負います。

雨漏り
シロアリの害
建物構造上主要な部位の木部の腐食
給排水管(敷地内埋設給排水管を含む)の故障

なお、買主は、売主に対し、本物件について、前記瑕疵を発見したとき、すみやかに通知して、修復に急を要する場合を除いて立ち会う機会を与えなければなりません。

売主は、買主に対し、前記の瑕疵について、引渡完了日から3カ月以内に請求を受けたものに限り、責任を負います。なお、責任の内容は修復に限るものとし、買主は、売主に対し、前記の瑕疵について、修復の請求以外、本契約の無効、解除または損害賠償の請求はできません。
前項の建物の瑕疵の修復範囲等は、別表(修復範囲等)中「建物の修復範囲等」の記載によります。
買主は売主に対し、第1項の土地の隠れたる瑕疵により、本契約を締結した目的が達せられないとき、引渡完了日から3カ月以内に限り、本契約を解除できます。
売主は、買主に対し、本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知らなくても、本条の責任を負いますが、買主が本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知っていたときは、売主は本条の責任を負いません。

瑕疵責任の中身はこういうこと

上記の条項例について解説します。

まずは売主様が追う瑕疵担保責任は以下の5つです。

土地の瑕疵
雨漏り
シロアリによる被害
建物が成り立つ上で必要な木部(柱など)の腐食
排水管の故障

上記が見つかった場合、引き渡し日から3カ月以内に買主様から請求があると、売主様は自費で修復を行わなくてはなりません。ただし、責任の内容はあくまでも“修復”のみです。買主様は損害賠償を請求することはできません。

一方、土地の瑕疵によって契約締結による目的が達成できないとなった場合は、引き渡し日から3カ月以内に限り、買主様は売買契約自体を解除できます。この際は上記の条項も無効になるため、買主様は売主様に対し、不動産売却によって被った被害の損害賠償請求を行えるようになります。

なお、買主様が瑕疵の存在を知った上で不動産を購入した場合は、売主様に対してその部分に関する瑕疵担保責任が発生しません。一方、売主様は瑕疵の存在を知らなくても、上記の瑕疵担保責任を負うことになります。